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대출에 대한 뉴스가 발표되면 온 나라가 떠들석한 것 같습니다. '이미 좋은 기회는 지나갔다, 마지막이었다.'라고 말하지만 아직도 규제 지역에서도 집값의 70%까지 대출이 나오는 방법이 있습니다. 생애 최초 주택 구입자에게만 주어지는 LTV 70% 특례인데, 대출규제가 더 심해졌다는 카더라느낌의 뉴스만 듣고서 내 집 마련은 힘들겠다 싶어서 어느정도는 마음을 접고 지내던 때였습니다. 그렇기 때문에 자산의 대부분도 주식에 묶여 있고, 부동산 투자는 '해야지, 해야지'하면서도 엄두가 안나서 지내온 게 사실입니다. 그렇지만 아직 기회가 있을 수도 있다고, 한 번 해볼만 하다고 생각하는 요즘입니다.
생애최초 대출 조건, 생각보다 까다롭습니다
생애 최초 대출을 처음 검색했을 때 저도 "어, 나 해당되겠는데?" 하고 넘겼습니다. 그런데 파고들수록 함정이 많더라고요. 가장 중요한 원칙부터 짚자면, 이 대출은 '대출을 처음 받는 것'이 아니라 '주택을 처음 소유하는 것'이 기준입니다.
여기서 주택 소유 여부는 등본상 세대 구성원 전체를 기준으로 봅니다. 쉽게 말해 부모님과 같은 세대에 묶여 있고, 부모님이 과거에 집을 한 번이라도 사셨다면 저는 생애 최초 요건을 충족하지 못합니다. 현재 무주택자인 것만으로는 부족하고, 과거 소유 이력까지 없어야 한다는 점이 핵심입니다.
저는 마침 시골에 계시던 조부모님이 돌아가시면서 세대 분리가 이미 된 상태입니다. 세대 분리만 목적으로 월세를 구해야 하는 분들도 있다는 이야기를 들었는데, 독립을 앞두고 집을 사려는데 그걸 위해 또 임시 월세를 살아야 한다는 게 솔직히 좀 이상하게 느껴지기도 합니다. 정책이 의도는 좋아도 현실과 살짝 어긋나는 지점이죠.
주택 소유 이력을 직접 확인하는 가장 확실한 방법은 청약홈을 이용하는 것입니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 '청약 자격 확인 → 주택 소유 확인'으로 들어가면 본인 명의의 부동산 거래 내역을 직접 조회할 수 있습니다(출처: 청약홈). 어릴 때 부모님이 내 명의로 공유 지분을 취득했다가 처분한 사례가 실제로 있다고 하니, 기억에만 의존하지 말고 반드시 조회해 보시길 권합니다.
신혼부부라면 배우자까지 각각 확인해야 합니다. 한쪽이 주택 구입 이력이 있다면, 혼인 신고 전에 무주택자인 쪽이 먼저 생애 최초 대출로 주택을 취득하는 방법도 있습니다. 이후 혼인 신고를 하면 혼인합가 양도소득세 특례 규정을 활용할 수 있는데, 여기서 혼인합가 양도소득세 특례란 결혼 전 각자 한 채씩 보유한 경우 10년 안에 둘 중 한 채를 양도하면 두 채 모두 양도세 비과세를 받을 수 있는 예외 규정을 말합니다. 단, 이 전략은 세법 변화가 잦으니 반드시 최신 규정을 확인하시기 바랍니다.
- 세대 구성원 전원의 과거 주택 소유 이력이 없어야 생애 최초 요건 충족
- 청약홈 '주택 소유 확인'으로 본인 거래 내역 직접 조회 가능
- 오피스텔은 대출 기준상 주택으로 보지 않아 이력에 포함되지 않음
- 세대 분리 후 청약홈 확인까지 마쳐야 조건이 완성됨
한도와 전략, 솔로는 현실이 좀 다릅니다
생애 최초 대출의 LTV는 규제 지역 기준 70%입니다. LTV(Loan To Value)란 주택 담보 인정 비율을 의미하는데, 쉽게 말해 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 일반 주담대 규제 지역 LTV가 40%인 것과 비교하면 생애 최초의 70%는 확실히 유리한 조건입니다.
다만 여기에 10.15 부동산 대책과 6.27 대책이 겹치면서 복잡해집니다. 15억 미만 주택을 살 때는 LTV 70%를 다 적용받는 게 아니라 6억 원 한도가 씌워집니다. 9억짜리 집을 사면 6억 3천이 나올 것 같지만 실제로는 6억까지만 나오는 구조입니다. 그리고 만기는 6.27 대책 이후 사실상 30년으로 제한된 상태입니다.
제가 관심을 두고 있는 용인시 매물은 매매가 4억 8천, 전세가 3억 3천입니다. 용인시 해당 지역은 비규제 지역이라 LTV 70%를 적용하면 약 3억 3,600만 원까지 대출이 가능합니다. 현재 모아둔 1억 2천에 갭(매매가-전세가) 1억 5천을 더하면 취득세 등 기타 비용이 문제인데, 솔직히 올해 안에 4천만 원을 추가로 모으는 게 쉽지 않다는 걸 압니다. 더 솔직하게 말하면, 그 사이 집값이 1억 7~8천 이상으로 갭이 벌어질 가능성이 있어 저를 더 조급하게 만들고 있습니다.
또 하나 짚고 싶은 건 DSR 규제입니다. DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 뜻하며, 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 합계가 40%를 넘으면 추가 대출이 불가합니다. 6억 대출을 꽉 채우려면 합산 세전 연봉 약 9천만 원이 필요합니다. 혼자라면 이 기준을 맞추기가 쉽지 않고, 저처럼 싱글로 집을 사려는 분들이라면 대출 한도가 결혼한 부부보다 현실적으로 낮을 수밖에 없습니다. 이건 제가 직접 계산해 보고 느낀 건데, "2인 기준 가능 금액"을 전제로 설명하는 콘텐츠들이 많아서 솔로는 체감이 꽤 다릅니다.
디딤돌 대출과 보금자리론은 소득이 낮은 분들을 위한 기금 대출로 금리가 낮지만 매수 가능한 주택 가격에 상한이 있습니다. 디딤돌 대출은 일반 기준 5억 이하, 보금자리론은 6억 이하 주택만 구입 가능합니다(출처: 주택도시기금). 금리가 싸다는 이유로 이 기금 대출을 선택해 더 좋은 입지를 포기하는 게 맞는지에 대해서는 고민이 많습니다. 이자를 조금 아끼는 것이 목표가 되면 안 된다는 시각도 있고, 반대로 소득이 기금 대출 기준에 해당한다면 당연히 저금리 혜택을 받는 게 낫다는 시각도 있습니다. 지방 광역시나 수도권 외곽에 거주하셔야 하는 분이라면 기금 대출도 충분히 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 갭투자로 집을 샀다가 팔았는데 생애 최초 대출 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 생애 최초 대출은 주택 담보 대출을 처음 받는 것이 아니라 주택 자체를 처음 소유하는지를 기준으로 합니다. 과거에 갭투자로 취득했다가 처분했더라도 주택 소유 이력이 남기 때문에 요건을 충족하지 못합니다.
Q. 부모님이 지금은 무주택자인데 예전에 집 팔았던 적 있으면 어떻게 되나요?
A. 부모님과 같은 세대에 묶여 있다면 생애 최초 요건에 걸립니다. 부모님이 현재 무주택이더라도 과거 소유 이력이 있으면 세대 구성원 전체 이력을 보는 기준에서 탈락합니다. 가장 깔끔한 해결 방법은 세대 분리 후 청약홈에서 본인 이력을 직접 확인하는 것입니다.
Q. 오피스텔을 여러 채 가지고 있어도 아파트 살 때 생애 최초 쓸 수 있나요?
A. 대출 기준에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문에, 오피스텔만 보유하고 아파트 등 주택을 한 번도 소유하지 않았다면 생애 최초 대출 적용이 가능합니다. 다만 세금 쪽은 오피스텔 보유 현황에 따라 복잡해질 수 있으니 세무사 상담을 권합니다.
Q. 미혼 1인으로 생애 최초 대출 받으면 한도가 얼마나 되나요?
A. LTV 기준 한도는 부부와 동일하게 규제 지역 70%, 최대 6억입니다. 그러나 DSR 40% 규제가 소득 단독 적용되기 때문에 6억 전액을 받으려면 세전 연봉 약 9천만 원이 필요합니다. 소득 기준을 맞추기 어렵다면 실질 한도는 그보다 낮아질 수밖에 없습니다.
Q. 디딤돌 대출이랑 일반 생애 최초 대출 중 뭐가 더 나은가요?
A. 이 질문에 정답은 없고 상황에 따라 다릅니다. 디딤돌 대출은 금리가 낮지만 구입 가능한 주택 가격이 5억 이하로 제한됩니다. 소득이 디딤돌 기준에 해당하더라도 더 좋은 입지의 주택을 살 수 있는 상황이라면 일반 생애 최초 대출로 더 높은 가격대 주택을 선택하는 게 장기적으로 나을 수 있다는 시각도 있고, 금리 부담을 낮추는 게 우선이라는 시각도 있습니다.
결론
저도 지금 주식 비중이 크고 부동산 진입 시점을 계속 미뤄왔는데, 이번에 용인 매물을 들여다보면서 명확해지는 부분들이 생기는데요. 지금 접근 가능한 조건을 갖춰 놓지 않으면 나중에는 그 조건 자체가 사라질 수 있다는 것입니다. 생애 최초 대출은 평생 한 번뿐인 특례이고, 정책 방향에 따라 언제든 축소될 수 있습니다.
조건 확인은 지금 당장 청약홈에서 5분이면 됩니다. 세대 분리 여부와 주택 소유 이력 조회, 이 두 가지를 먼저 마쳐두고 본인의 DSR 기준 대출 가능액을 계산해 보는 것이 바람직하겠습니다. 저처럼 결혼을 생각해두고 있다고 해도 당장 솔로라면 2인 기준 콘텐츠에 현혹되지 말고 본인 소득 단독으로 현실 한도를 파악하는 게 먼저입니다. 내 인생은 내가 결정해야 하고, 정보를 쥐고 빠르게 움직이는 것이 지금 시기에는 가장 중요한 전략입니다.